CÁC LƯU Ý GIÚP GIẢM THIỂU RỦI RO TRONG CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ VÀO KHU VỰC NÔNG THÔN
Tình hình chung của các dự án EB-5 đang dần thay đổi, với sự quan tâm ngày càng tăng đối với các dự án EB-5 ở khu vực nông thôn do thời gian xử lý hồ sơ bị kéo dài sắp tới trong danh mục trong vùng được chỉ định phát triển (Targeted Employment Area -TEA) có tỷ lệ thất nghiệp cao. Các nhà đầu tư EB-5 ngày càng nhận ra những lợi thế từ các dự án EB-5 ở nông thôn, bao gồm hướng đi nhanh hơn cho quá trình đăng ký di trú thông qua quy trình xử lý ưu tiên khi đơn I-526E đầu tiên đã được chấp thuận với thời gian 11 tháng. Tuy nhiên, một số nhà đầu tư vẫn coi các dự án ở nông thôn tồn tại các rủi ro cao hơn các dự án ở đô thị do các nhà đầu tư đã quen thuộc với các dự án ở các thành phố lớn như New York, Houston, Miami và Los Angeles. Trái ngược với nhận thức đó rằng các dự án ở nông thôn rủi ro hơn các dự án ở đô thị, việc lựa chọn cẩn thận và tuân thủ theo một số tiêu chí có thể giảm thiểu đáng kể các rủi ro tiềm ẩn.
Trong bài viết này, chúng ta sẽ cùng làm rõ sự hiểu lầm này vào chỉ ra những phương án, chiến thuật để hạn chế những rủi ro liên quan đến các dự án đầu tư EB-5 vào khu vực nông thôn.
1. Những sự khác biệt trong quy trình thẩm định dự án
Ngoài việc sử dụng dịch vụ của các chuyên gia EB-5 giàu kinh nghiệm, chẳng hạn như luật sư và nhà phân tích kinh doanh, để đánh giá tính khả thi của dự án từ góc độ đầu tư và việc tuân thủ quy định của USCIS, các nhà đầu tư nên biết rằng đầu tư vào các dự án phát triển đất ở nông thôn mang đến những cơ hội và thách thức khác với các dự án ở đô thị.
Kiểm tra sự hiến đất từ nhà phát triển dự án: Điều này là cần thiết đảm bảo rằng sự đóng góp của nhà phát triển phản ánh một cách chân thật nhất giá bán của mảnh đất hơn là dựa vào giá trị thẩm định tương lai đã bị thổi phồng. Vì giá cả đất đai chênh lệch đáng kể giữa các khu vực nông thôn và đô thị, nên nhà đầu tư kiểm tra các tài liệu chứng minh giá đất thực sự đã được mua, chứ không phải giá trị tương lai được cho là như vậy.
Tìm hiểu về việc cung cấp các tiện ích cần có hiện tại: Không giống như các dự án đô thị khác, các dự án đầu tư vào đất ở nông thôn thường là thiếu đi những tiện ích cần thiết như nước, cống rãnh, nguồn điện, và đường xá. Để có được các tiện ích cơ bản ở các vùng nông thôn có thể là một nỗ lực cực kỳ tốn kém và làm tăng đáng kể rủi ro của dự án. Một điều điều quan trọng đối với các nhà đầu tư là tìm hiểu về việc cung cấp các tiện ích cần có hiện tại hoặc liệu tiền EB-5 có được phân bổ để phát triển các tiện ích cần thiết hay không.
2. Đánh giá nhu cầu thị trường chưa được đáp ứng
Các nhà đầu tư nên tránh đầu tư các dự án phục vụ cho các thị trường với tiềm năng tăng trưởng hạn chế, vì chúng có thị trường hữu hạn và bị hạn chế. Một ví dụ về điều này là một khách sạn hoặc dự án sử dụng hỗn hợp khác ở một thị trấn trượt tuyết. Loại dự án này phụ thuộc nhiều vào tính mùa vụ và chỉ tạo ra dòng tiền dương trong một vài tháng trong năm. Hơn nữa, trượt tuyết là một hoạt động giải trí khá tốn kém ở Hoa Kỳ và tầng lớp trung lưu không tăng trưởng, vì vậy ngày càng ít người muốn hoặc có thể tiếp cận loại dự án này.
Các nhà đầu tư nên đảm bảo rằng dự án ở nông thôn mang lại giá trị độc quyền, khác biệt, nổi bật hơn so với các đối thủ cạnh tranh hoặc đối với dự án hiện có trong khu vực. Thay vì đầu tư vào nguồn cung đã có sẵn trên thị trường, các dự án đáp ứng nhu cầu chưa được đáp ứng có nhiều khả năng được thị trường đón nhận một cách nhanh chóng, dẫn đến việc ổn định tài sản nhanh.
3. Chọn các khu vực tăng trưởng cao
Chọn các dự án ở nông thôn nằm gần các thành phố hoặc khu vực tăng trưởng cao nằm gần các khu vực phát triển nhanh, chẳng hạn như các khu đô thị đang nổi lên sẽ đảm bảo thị trường mục tiêu lớn hơn và mang lại tiềm năng tăng trưởng liên tục. Các khu vực tăng trưởng cao thường có các hiệu ứng lan tỏa, nơi sự phát triển ở thành phố trung tâm tỏa ra các khu vực nông thôn xung quanh. Trong những năm gần đây, hầu hết sự tăng trưởng ở các khu vực nông thôn là do hiệu ứng lan tỏa này khi ngày càng có nhiều người tìm cách rời khỏi các thành phố nội đô đông đúc. Khi các thành phố đô thị lớn mở rộng, các khu vực nông thôn xung quanh cũng sẽ phát triển.
4. Nên đầu tư vào dự án EB-5 nào ở nông thôn gần MSA?
Chọn các dự án lân cận gần khu vực thống kê Đô Thị (MSA) sẽ làm giảm đáng kể chi phí xây dựng, vì vật liệu, nhân công và nhà thầu phụ có thể được tìm nguồn cung ứng tại địa phương. Các khu vực nông thôn nằm xa khu vực đô thị MSA thường phải chịu thêm chi phí vận chuyển vật liệu và nhân công, và quá trình xây dựng có thể phức tạp và tốn kém hơn do địa hình khó khăn.
Dự án khu dân cư: Các dự án khu dân cư ở nông thôn gần MSA thường có nhu cầu cao, vì chúng cung cấp chỗ ở cho những người làm việc ở các thành phố gần đó. Một số ví dụ về dự án khu dân cư ở nông thôn gần MSA bao gồm:
Dự án xây dựng chung cư cao tầng ở ngoại ô thành phố lớn
Dự án xây dựng nhà ở giá cả phải chăng ở khu vực ngoại thành
Dự án xây dựng nhà ở nghỉ dưỡng ở khu vực gần khu du lịch
Dự án thương mại: Các dự án thương mại ở nông thôn gần MSA thường có tiềm năng tăng trưởng cao, vì chúng phục vụ cho một thị trường lớn hơn. Một số ví dụ về dự án thương mại ở nông thôn gần MSA bao gồm:
Dự án trung tâm thương mại ở khu vực ngoại ô thành phố lớn
Dự án trung tâm giải trí ở khu vực gần khu du lịch
Dự án trung tâm giáo dục ở khu vực gần khu dân cư
Dự án tiện ích: Các dự án tiện ích ở nông thôn gần MSA có thể mang lại lợi nhuận cao, vì chúng đáp ứng nhu cầu cơ bản của cộng đồng. Một số ví dụ về dự án tiện ích ở nông thôn gần MSA bao gồm:
Dự án xây dựng nhà máy điện ở khu vực gần khu công nghiệp
Dự án xây dựng nhà máy xử lý nước ở khu vực gần khu dân cư
Dự án xây dựng nhà máy xử lý rác thải ở khu vực gần khu công nghiệp
Tất nhiên, các nhà đầu tư EB-5 nên thực hiện nghiên cứu kỹ lưỡng trước khi quyết định đầu tư vào bất kỳ dự án nào. Họ nên xem xét các yếu tố như vị trí, nhu cầu thị trường, tiềm năng tăng trưởng và rủi ro của dự án.
Ngoài ra, các dự án EB-5 ở nông thôn có thể được hưởng ưu đãi thuế, chẳng hạn như miễn thuế thu nhập trong 10 năm. Điều này có thể giúp các nhà đầu tư EB-5 tối đa hóa lợi nhuận từ khoản đầu tư của họ.
Khuyến nghị:
Các nhà đầu tư EB-5 nên tìm kiếm sự tư vấn chuyên nghiệp từ các luật sư và nhà phân tích kinh doanh có kinh nghiệm trong lĩnh vực này. Các chuyên gia này có thể giúp các nhà đầu tư đánh giá rủi ro và cơ hội của các dự án EB-5 ở nông thôn.
Các nhà đầu tư EB-5 cũng nên tham khảo ý kiến của các nhà đầu tư EB-5 khác đã có kinh nghiệm đầu tư vào các dự án ở nông thôn. Những nhà đầu tư này có thể chia sẻ những hiểu biết và kinh nghiệm của họ để giúp các nhà đầu tư EB-5 đưa ra quyết định sáng suốt.
