Với việc ký kết Đạo luật Cải cách EB5 (RIA) vào tháng 3 năm 2022, một luật mới đã có hiệu lực, thay đổi chương trình đáng kể. Như tên gọi của luật mới, Đạo luật Cải cách EB-5 đặt trách nhiệm lên các trung tâm Vùng những sự giám sát bắt buộc và các biện pháp minh bạch nâng cao giúp đảm bảo chống gian lận.
Thông tin khả quan cho những dự án nông thôn
Một điểm quan trọng nhất là sự ủng hộ cho dự luật từ hai Thượng nghị sĩ Chuck Grassley (Cộng Hòa-Iowa) và Thượng Nghị Sĩ Patrick Leahy (Dân Chủ-Vermont) đã xem xét rằng trong chương trình EB-5 trước đó có quá nhiều các dự án đến từ khu vực đô thị và có rất ít sự đầu tư dành cho các khu vực ở nông thôn. Với việc gia hạn vào năm ngoái, 20% tổng số visa EB-5 hàng năm được "dành riêng" cho những người đầu tư vào các dự án nông thôn.
Bên cạnh tình hình thực tiễn tích cực đó, Sở Di trú Hoa Kỳ (USCIS) đã tập trung để rút ngắn thời gian xử lý. Tuy nhiên từ năm 2023, thời gian xử lý đang ngày càng lâu hơn đối với các khoản đầu tư EB-5 truyền thống. Thực tế, thời gian chờ đợi xử lý cho các quốc gia như Trung Quốc và Ấn Độ có thể lên đến hơn 10 năm để nhà đầu tư nhận được sự chấp thuận cho cả hai mẫu đơn I-526E và I-829.
Các nhà đầu tư phải có tầm nhìn rộng để đầu tư vào khu vực Nông Thôn.
Điều thực sự làm nhà đầu tư quan tâm hơn đến các khoản đầu tư nông thôn là việc Đạo luật này đã mở ra cánh cửa cho quy trình xử lý ưu tiên. Các đơn xin phê duyệt từ USCIS hiện đang được xử lý theo diện "ưu tiên". Lợi ích của một khoản đầu tư vào khu vực nông thôn đó là có thể giảm thời gian chờ đợi để được phê duyệt, khiến cho các visa được "dành riêng" này trở thành một trong những lựa chọn đặc biệt hấp dẫn cho những người đang tìm kiếm thẻ xanh và thực hiện giấc mơ trở thành công dân Hoa Kỳ.
Thêm vào đó, các khoản đầu tư ở nông thôn nhận được phần lợi ích lớn nhất thông qua các visa "dành riêng" cho diện EB-5 ( khoảng 20%), đặc biệt là có lợi cho các nhà đầu tư đến từ các quốc gia có nhu cầu đầu tư cao (ví dụ như Trung Quốc và Ấn Độ) để tránh thời gian chờ đợi dài mà các nhà đầu tư từ các nước đó phải đối mặt khi thực hiện đầu tư trước khi Đạo luật Cải cách (RIA) được áp dụng. Visa "dành riêng" là phương án duy nhất khả thi cho các ứng viên đến từ các thị trường có nhu cầu cao, và các nhà đầu tư có thể tối đa hóa cơ hội có một visa sẵn sàng ngay khi được phê duyệt bằng cách lựa chọn các dự án thuộc danh mục nông thôn với phân bổ visa cao nhất.
Vì đa số nhà đầu tư hiện nay sử dụng chương trình EB-5 đều có xuất thân Trung Quốc hoặc Ấn Độ, đầu tư vào các khu vực nông thôn là con đường hứa hẹn nhất để tránh phải thời gian chờ đợi vô tận. Nhận thấy nhu cầu này, nhiều trung tâm khu vực đã bắt đầu cung cấp các dự án tại các khu vực nông thôn.
Nhiều dự án EB-5 mới này đã mở ra nhiều ngành công nghiệp khác nhau, bao gồm nông nghiệp, sản xuất và ngành năng lượng, cung cấp việc làm cho người dân Hoa Kỳ đồng thời mang lại sự phát triển kinh tế cho nước Mỹ. Các lựa chọn khả thi như thế này không nên bị bỏ qua, tuy nhiên trong số các dự án đầu tư nông thôn này cũng mang lại cơ hội cho lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là trong lĩnh vực nhà hàng, khách sạn và nhà ở. Những dự án này hướng tới bất động sản luôn là một khoản đầu tư EB-5 truyền thống hơn mà nhiều gia đình cảm thấy thuận lợi hơn khi đầu tư vào.
Theo sau đại dịch COVID-19, một bộ phận đáng kể lực lượng lao động vẫn tiếp tục làm việc từ xa, lựa chọn cuộc sống ở ngoài các khu vực đông dân cư. Điều này cũng đã mở ra cánh cửa cho sự phát triển của các địa điểm lưu trú và nhà ở tại các khu vực nông thôn này. Nhiều thị trấn gặp tình trạng thiếu hụt nhà ở có giá cả phải chăng vì hầu hết các nhà ở đã được mua lại bởi những cá nhân có nhiều tài sản, của cải nhằm mục đích để sử dụng cho việc nghỉ dưỡng hoặc để đầu tư, các khu vực này thường là trên các khu đất rộng lớn không có nhiều dân cư sinh sống và thuộc sở hữu riêng tư.
Sự bùng nổ của phong trào sống gần gũi với thiên nhiên là một xu hướng vô cùng mạnh mẽ với những người thuộc thế hệ Millennials (từ 1981-1996), đã vượt qua mức trước đại dịch Covid-19. Phần đông của dân số trở thành những người ra quyết định đều là những người thuộc thế hệ Millennial này, họ ưa thích các điểm đến ở nông thôn cho mọi thứ từ kỳ nghỉ và đám cưới đến các kỳ nghỉ dưỡng và thích tìm cho mình một ngôi nhà, mái ấm lâu dài. Trong khi đó, tỷ lệ chiếm đất của lưu trú dựa trên đô thị và REVPAR (doanh thu trên mỗi phòng trống có sẵn) vẫn thấp hơn so với các số liệu trước đại dịch Covid-19.
Tất cả những yếu tố trên cùng với sự cải cách gần đây của chương trình EB-5 đã tạo nên một cơn bão phát triển hoàn hảo mà trong đó đất ở nông thôn tại các vùng có tốc độ tăng trưởng cao ngoài phạm vi thành phố đang sẵn sàng cho sự phát triển với các dự án nhà ở gia đình mới, nhà hàng, khách sạn, không gian tổ chức sự kiện và nhiều tiện ích khác nữa.
Cơ cấu đầu tư đang dần trở nên quan trọng hơn bao giờ hết
Với thời gian xử lý nhanh hơn cho các khoản đầu tư EB-5 ở khu vực nông thôn, cùng với sự tiến triển tự nhiên của các nhà đầu tư đã làm cho họ quan tâm nhiều hơn về cơ trúc đầu tư thay vì chỉ nhìn vào vị trí. Ví dụ, trong quá khứ, các nhà đầu tư tiềm năng muốn nhập cư vào Mỹ cùng với gia đình gần nhất của họ có thể đã bị hấp dẫn hơn bởi các khoản đầu tư tại các thị trường lớn nhất có sẵn, như New York City, Miami hoặc Los Angeles. Một cuộc tìm kiếm nhanh trên Google sẽ cho thấy có nhiều dự án siêu lớn từ sự quảng cáo của các dự án EB-5 đã thất bại gần đây ở tất cả các khu vực đó...
Một lời khuyên quý báu cho các nhà cung cấp dự án nông thôn là phải rõ ràng chứng minh cho các nhà đầu tư rằng trung tâm khu vực của bạn có liên quan đến dự án và không chỉ kiếm tiền từ việc gây quỹ. Đây chính là điều mà các gia đình muốn thấy để cảm thấy an tâm khi đầu tư vào một dự án EB-5. Khi các nhà đầu tư nhìn thấy rằng trung tâm khu vực có quyền lợi trong sự thành công của dự án, họ sẽ tin tưởng hơn rằng khoản đầu tư của họ sẽ được quản lý một cách có trách nhiệm và dự án sẽ thành công trong việc đạt được mục tiêu của nó.
Hầu hết các dự án EB-5 được cấu trúc sao cho nhà cung cấp hoặc trung tâm khu vực gây quỹ diện EB-5 và cho vay cho một dự án dưới dạng tài trợ hạng hai có lãi suất cao, chỉ trả lại cho các nhà đầu tư một khoản lợi nhuận rất nhỏ để đổi lại cho rủi ro của họ. Hình thức này gây thêm rủi ro đáng kể cho các dự án bằng cách tăng chi phí tài chính và cho phép các trung tâm khu vực có lợi nhuận từ chênh lệch lãi suất mà không phụ thuộc vào sự thành công của từng nhà đầu tư EB-5. Trong ngôn ngữ tài chính, điều này được gọi là "Rủi ro đạo đức" và đó là lý do tại sao nhiều trung tâm khu vực đã không trả lại vốn EB-5 đầy đủ.
Tất cả những điều này, tất nhiên, là một quá trình phát triển, trong đó các phương pháp mới được tạo ra và được hoàn thiện hàng ngày để đáp ứng đúng với các nhà đầu tư nhập cư và cung cấp cho họ nhiều sự minh bạch và chi tiết nhất có thể trước khi đầu tư. Với sự quan tâm đến các dự án nông thôn trong thời gian gần đây, không có lựa chọn nào khác là phải thích nghi với nhu cầu tăng trưởng của nó.
